Déclarations du vendeur à Québec : ce que le formulaire DV ou DVD couvre vraiment

Pourquoi le formulaire de déclarations du vendeur existe

Vendre une propriété à Québec, c'est bien plus que fixer un prix et attendre les offres. Dès la mise en marché, le vendeur a la responsabilité de partager ce qu'il sait sur l'état de son bien. C'est précisément l'objet du formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble, communément appelé DV, ou de sa version pour copropriété divise, le DVD.

Selon l'OACIQ, ce formulaire sert à recueillir les renseignements pertinents sur l'immeuble, à révéler certains facteurs défavorables et à réduire les risques de découverte tardive d'éléments importants. En d'autres mots, il protège à la fois l'acheteur, qui obtient une image honnête du bien, et le vendeur, qui documente formellement ce qu'il a divulgué.

Qui est tenu de remplir le DV ou le DVD

Le formulaire DV est obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, y compris un immeuble détenu en copropriété par indivision. Lorsqu'il s'agit d'une copropriété divise (un condo, par exemple), c'est le formulaire DVD qui s'applique.

Pour un vendeur personne morale (une société, par exemple), le formulaire est fortement recommandé même s'il n'est pas obligatoire dans tous les cas. En revanche, dans le cas d'une succession, il est toujours obligatoire, même si les héritiers n'ont pas habité la propriété.

Un point important à retenir : si le vendeur refuse de remplir et de signer le formulaire, le courtier immobilier ne peut tout simplement pas conclure de contrat de courtage avec lui. Ce n'est donc pas une formalité optionnelle que l'on peut contourner.

Ce que le formulaire demande concrètement

Le DV et le DVD couvrent un large éventail de caractéristiques et d'historiques de la propriété. On y retrouve notamment des questions sur :

• L'état de la toiture, des fondations, des murs et des planchers ;
• La présence passée ou actuelle d'infiltrations d'eau, d'humidité ou de moisissures ;
• Les travaux de rénovation effectués, avec ou sans permis ;
• Les systèmes de chauffage, de plomberie et d'électricité ;
• La présence de pyrite, d'amiante, de radon ou d'autres contaminants connus ;
• Les litiges, servitudes ou restrictions qui touchent la propriété.

Le vendeur répond au meilleur de sa connaissance. Le formulaire n'exige pas qu'il déclare ce qu'il ignore sincèrement. Cela dit, cette nuance ne doit pas être utilisée comme bouclier : si un problème était visible, documenté ou connu, il doit être déclaré.

Le rôle du courtier immobilier dans ce processus

L'OACIQ demande au courtier de remplir le DV ou le DVD avec le vendeur et de le lui faire signer au moment de la prise du contrat de courtage. Le formulaire est ensuite annexé à la fiche descriptive de la propriété et à toute promesse d'achat reçue.

Le courtier ne se contente pas de transcrire les réponses : il doit questionner le vendeur lorsque ses réponses sont vagues, incomplètes ou contradictoires. Il doit aussi obtenir les documents qui appuient les déclarations et vérifier les informations importantes auprès de sources fiables. Les rapports d'inspection ou d'expertise antérieurs, les factures, les permis, les plans et les documents de conformité peuvent tous servir à cette vérification.

Si un nouvel élément est découvert après la signature du formulaire, celui-ci doit être mis à jour et les acheteurs concernés doivent en être informés. La transparence n'est pas un moment ponctuel : elle s'étend tout au long du processus de vente. Pour en savoir plus sur l'accompagnement offert aux vendeurs, consultez la page dédiée aux vendeurs.

Les conséquences d'une déclaration incomplète ou inexacte

Au Québec, le droit civil prévoit une garantie légale de qualité qui protège l'acheteur contre les vices cachés, c'est-à-dire les défauts qui existaient au moment de la vente, qui n'étaient pas apparents et qui, s'ils avaient été connus, auraient amené l'acheteur à ne pas acheter ou à payer moins cher. Cette garantie s'applique de plein droit, indépendamment du formulaire DV.

Si un vice caché est découvert après la transaction et que le vendeur en avait connaissance sans le déclarer, l'acheteur peut réclamer une réduction du prix de vente, des dommages-intérêts, voire l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Les recours peuvent être coûteux et longs, tant pour le vendeur que pour l'acheteur.

Une fausse déclaration intentionnelle est encore plus sérieuse : elle peut être assimilée à un dol (une tromperie), ce qui aggrave la responsabilité du vendeur. À l'inverse, une omission de bonne foi, pour un défaut réellement inconnu, est généralement mieux protégée, à condition que le vendeur ait répondu honnêtement au formulaire.

C'est pourquoi il vaut toujours mieux déclarer trop que pas assez. Un acheteur bien informé est un acheteur qui ne reviendra pas vous poursuivre après la signature chez le notaire.

Conseils pratiques avant de remplir votre formulaire

Voici quelques réflexes concrets pour aborder le formulaire DV ou DVD avec sérénité :

• Rassemblez vos documents : factures de travaux, permis de construction, rapports d'inspection passés, correspondance avec des entrepreneurs. Ces pièces appuient vos déclarations et montrent votre bonne foi.
• Pensez à l'historique complet : même un problème réglé il y a plusieurs années (une infiltration d'eau colmatée, par exemple) doit être mentionné si vous en avez connaissance.
• Ne devinez pas : si vous n'êtes pas certain d'un élément, dites-le clairement. Le formulaire prévoit des cases pour indiquer que vous n'avez pas l'information.
• Consultez votre courtier immobilier : il est là pour vous guider question par question, repérer les zones grises et s'assurer que rien d'important n'est omis.
• Envisagez une inspection préventive : faire inspecter votre propriété avant la mise en marché vous permet de connaître son état réel et de corriger ou de déclarer les défauts en toute transparence.

Si vous êtes prêt à entamer votre démarche de vente, vous pouvez aussi contacter Olivier Roy pour discuter de votre situation.

L'essentiel à retenir

Remplir le formulaire DV ou DVD avec soin, c'est poser les bases d'une transaction sereine. En déclarant honnêtement ce que vous savez sur votre propriété, vous protégez l'acheteur, vous vous protégez vous-même et vous évitez des recours qui peuvent survenir longtemps après la vente. Prenez le temps de rassembler vos documents, répondez avec précision à chaque question et appuyez-vous sur votre courtier immobilier pour traverser cette étape avec confiance.

Vous vous apprêtez à vendre votre propriété à Québec et vous voulez aborder le formulaire DV ou DVD avec clarté et sérénité ? Contactez Olivier Roy, votre courtier immobilier, pour parcourir chaque question ensemble et vous assurer que rien d'important n'est laissé de côté, avant même la première visite.