Pourquoi les inclusions et exclusions méritent toute votre attention
Lors d'une transaction immobilière à Québec, le prix affiché n'est qu'une partie de l'équation. Ce qui reste dans la propriété au moment de la remise des clés peut faire toute la différence entre une transaction harmonieuse et un désaccord de dernière minute. La question « est-ce que ça vient avec la maison ? » revient plus souvent qu'on ne le croit, et la réponse doit toujours se trouver par écrit, dans la promesse d'achat.
Que vous soyez vendeur ou acheteur à Québec, comprendre la distinction entre ce qui est automatiquement inclus et ce qui doit être précisé vous évitera bien des surprises le jour du déménagement.
Ce qui est inclus par défaut : la règle de l'intégration
Selon l'OACIQ, les installations faisant partie intégrante de l'immeuble, comme les équipements de chauffage, d'électricité ou d'éclairage, sont automatiquement incluses dans la vente selon le Code civil du Québec, sauf si le vendeur les exclut explicitement. En termes simples : si c'est fixé au bâtiment de façon permanente, l'acheteur peut s'attendre à ce que ça reste.
Voici des exemples courants d'éléments généralement considérés comme intégrés :
- Les luminaires encastrés et les appliques murales fixées
- Les systèmes de chauffage (fournaise, radiateurs)
- Les stores et rideaux fixés à la structure
- Les armoires de cuisine et de salle de bain
Attention : un lustre décoratif que le vendeur souhaite emporter doit être exclu explicitement dans le contrat de courtage et dans la promesse d'achat, sinon l'acheteur est en droit de le réclamer.
Ce qui doit être précisé : les biens non rattachés en permanence
Tout ce qui n'est pas rattaché de façon permanente à l'immeuble peut être inclus ou exclu selon l'entente entre les parties. Pensez aux électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, lave-vaisselle), au spa, au cellier à vin ou aux meubles de jardin. Ces articles ne font pas automatiquement partie de la vente : ils doivent être nommés clairement dans les documents transactionnels.
Pour éviter toute ambiguïté, l'acheteur doit identifier chaque bien avec précision, en indiquant idéalement la couleur, la marque et le numéro de série. Cette rigueur peut sembler excessive, mais elle protège les deux parties : le vendeur sait exactement ce qu'il cède, et l'acheteur sait exactement ce qu'il reçoit.
Un conseil pratique pour les vendeurs : avant même de mettre votre propriété en vente, faites le tour de chaque pièce et notez les articles que vous souhaitez emporter. Votre courtier immobilier pourra les inscrire dès le départ dans le contrat de courtage et dans la fiche descriptive, évitant ainsi toute confusion lors des visites ou des négociations.
Le cas particulier des équipements loués ou achetés à crédit
Un piège fréquent concerne les équipements que le vendeur croit posséder, mais qui appartiennent en réalité à un tiers. Les équipements en location ou achetés à crédit, par exemple un chauffe-eau, un système d'alarme avec surveillance ou une thermopompe, n'appartiennent pas au vendeur. Ils doivent donc être exclus de la vente, à moins que l'acheteur accepte de prendre en charge le contrat existant.
Cette situation doit être vérifiée et indiquée par écrit dans la promesse d'achat. Si un vendeur inclut par erreur un équipement loué dans la vente, cela peut entraîner des complications légales et financières importantes après la signature chez le notaire. Avant de lister votre propriété, vérifiez vos contrats de location ou de financement pour chaque appareil majeur.
Pour les acheteurs, il est tout aussi important de poser la question directement : « Cet équipement est-il la propriété du vendeur ? » Si la réponse est incertaine, demandez à voir les documents de propriété ou les contrats de location avant de signer.
Les inclusions dans la promesse d'achat : négocier avec clarté
La promesse d'achat est le moment clé pour formaliser tout ce qui a été discuté verbalement. Le prix n'est qu'un des éléments de l'offre : l'échéancier, les biens inclus, les conditions d'inspection et d'autres facteurs influencent également l'attrait de la transaction pour les deux parties.
Il est important de savoir que les biens inclus dans la vente sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur, tel qu'indiqué dans le formulaire de contrat de courtage vente. Autrement dit, si le réfrigérateur inclus tombe en panne le lendemain de la prise de possession, le vendeur n'est pas tenu responsable. Cette réalité doit guider les négociations : un acheteur peut préférer exclure un vieil électroménager plutôt que de l'accepter sans recours.
Votre courtier immobilier joue un rôle central dans cette étape. Il inscrit les inclusions et exclusions au contrat de courtage et à la fiche descriptive dès le début, puis s'assure que la promesse d'achat reflète fidèlement l'entente. Si vous souhaitez vendre votre propriété à Québec, un accompagnement professionnel dès la mise en marché vous permettra d'éviter les malentendus les plus courants.
Prévenir les litiges : les bonnes pratiques à adopter
La grande majorité des disputes liées aux inclusions et exclusions surviennent non pas par mauvaise foi, mais par manque de précision. Voici quelques habitudes simples qui font une grande différence :
- Documentez par écrit dès le départ. Toute entente verbale sur un bien inclus ou exclu doit être confirmée dans la promesse d'achat ou dans un avenant signé par les deux parties.
- Photographiez les biens concernés. Une photo datée du luminaire que vous souhaitez garder ou du spa que vous offrez en inclusion constitue une preuve utile en cas de désaccord.
- Relisez attentivement avant de signer. Acheteurs comme vendeurs doivent vérifier la liste des inclusions et exclusions ligne par ligne avant d'apposer leur signature.
- Consultez votre courtier immobilier. Il connaît les formulations précises à utiliser et peut vous aider à rédiger des clauses claires qui protègent vos intérêts.
Si vous êtes à la recherche d'une propriété à Québec, n'hésitez pas à consulter les propriétés disponibles et à poser toutes vos questions sur ce qui est inclus dans chaque annonce.
L'essentiel à retenir avant de signer
Que vous vendiez ou achetiez une propriété à Québec, la clarté sur les inclusions et exclusions est votre meilleure protection. Prenez le temps de dresser une liste précise des biens concernés, vérifiez la propriété réelle de chaque équipement et assurez-vous que tout est consigné par écrit dans la promesse d'achat. Votre courtier immobilier est votre allié pour traverser cette étape avec sérénité et éviter les mauvaises surprises le jour de la prise de possession.
Inclusions, exclusions, équipements loués… les détails qui semblent anodins peuvent devenir de vraies sources de tension le jour de la prise de possession. Contactez Olivier Roy, votre courtier immobilier à Québec, pour que chaque élément soit clairement défini dès la mise en marché ou avant de déposer votre offre, et vivez votre transaction l'esprit tranquille.
Foire aux questions
Un lustre décoratif est-il automatiquement inclus dans la vente d'une maison à Québec ?
Selon l'OACIQ, les installations faisant partie intégrante de l'immeuble, comme les équipements de chauffage, d'électricité ou d'éclairage, sont automatiquement incluses dans la vente selon le Code civil du Québec, sauf si le vendeur les exclut explicitement. Autrement dit, si vous souhaitez emporter votre lustre, vous devez le préciser par écrit dans le contrat de courtage et dans la promesse d'achat avant même les premières visites.
Comment décrire correctement un électroménager que je veux inclure dans ma promesse d'achat ?
Pour éviter toute ambiguïté, identifiez chaque bien avec le plus de détails possible : couleur, marque et numéro de série. Cette précision protège autant l'acheteur que le vendeur, car chacun sait exactement de quel appareil il est question. Votre courtier immobilier peut vous guider sur la formulation à utiliser dans les documents transactionnels.
Que se passe-t-il si un électroménager inclus dans la vente tombe en panne après la prise de possession ?
Les biens inclus dans la vente sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur, tel qu'indiqué dans le formulaire de contrat de courtage vente. Concrètement, si l'appareil cesse de fonctionner après la remise des clés, le vendeur n'est pas tenu responsable. C'est pourquoi il vaut la peine de réfléchir, lors des négociations, si vous préférez inclure un vieil appareil ou simplement l'exclure de la transaction.
Comment savoir si la thermopompe ou le chauffe-eau appartient vraiment au vendeur ?
Posez la question directement au vendeur ou à son courtier immobilier, et demandez à voir les documents de propriété ou les contrats de location avant de signer. Les équipements en location ou achetés à crédit (par exemple chauffe-eau, système d'alarme, thermopompe) n'appartiennent pas au vendeur : ils doivent être exclus de la vente ou leur contrat doit pouvoir être pris en charge par l'acheteur, ce qui doit être vérifié et indiqué par écrit.
Quelles précautions prendre pour éviter un litige sur les inclusions le jour du déménagement ?
Trois réflexes simples font toute la différence : consignez par écrit chaque bien inclus ou exclu dans la promesse d'achat ou dans un avenant signé par les deux parties, photographiez les articles concernés avec une date, et relisez attentivement la liste des inclusions et exclusions ligne par ligne avant de signer. Votre courtier immobilier peut vous aider à rédiger des clauses claires dès le départ pour que rien ne soit laissé à l'interprétation.
